Impermeabilizzazione terrazzi a Bologna

Il terrazzo è la superficie che si guasta per prima

Di tutte le parti di un edificio bolognese, il terrazzo è quella sottoposta al carico di lavoro peggiore. Riceve pioggia diretta, sole pieno, gelo, calpestio, vasi, tavoli, e in molti casi ospita anche unità esterne di climatizzazione fissate con tasselli passanti. Sotto ha un locale abitato e riscaldato, quindi ogni difetto di tenuta si trasforma immediatamente in un danno visibile e costoso.

La cosa che sorprende chi ci chiama è che nella grande maggioranza dei casi la superficie a vista sembra integra. Il pavimento è pulito, non ci sono crepe evidenti, l'acqua defluisce. Eppure sotto la macchia continua ad allargarsi. La spiegazione è quasi sempre la stessa: il manto impermeabile non è il pavimento. Sta sotto, non si vede, e ha ceduto in un punto che dall'alto non è visibile.

Le cinque cause che troviamo più spesso sui terrazzi bolognesi

1. Il risvolto verticale scollato

È di gran lunga la causa numero uno. Il manto impermeabile non può fermarsi a filo del pavimento: deve risalire sui muretti perimetrali, sulle soglie e attorno a ogni elemento verticale per almeno 15-20 cm sopra la quota di ristagno, e deve essere ancorato in testa con una scossalina o un profilo che impedisca all'acqua di scendere dietro. Nei terrazzi degli anni Sessanta e Settanta questo risvolto spesso non c'è mai stato, oppure è stato fatto risalire di pochi centimetri e fissato con una sigillatura che dopo vent'anni si è seccata. L'acqua non passa attraverso il manto: gli passa dietro.

2. La soglia della porta-finestra sottoquota

Molti terrazzi hanno la soglia allo stesso livello del pavimento esterno, o addirittura sotto. Basta un temporale intenso, o un pluviale che smaltisce lentamente, perché il velo d'acqua superi la soglia ed entri in casa da sopra. In questo caso non c'è impermeabilizzazione che tenga: bisogna intervenire sulle quote, creando una canaletta di raccolta lungo la soglia o rialzando il profilo, e verificando la capacità di smaltimento.

3. Lo scarico intasato o mai raccordato

Il bocchettone di scarico è il punto singolare più delicato dell'intera superficie: è dove il manto orizzontale deve raccordarsi a una tubazione verticale. Se il raccordo è stato fatto con una semplice sigillatura, invece che con un bocchettone in piombo o in materiale compatibile risvoltato dentro il manto, il cedimento è questione di tempo. A questo si aggiunge la manutenzione: foglie, terriccio dei vasi e depositi otturano progressivamente lo scarico, e l'acqua che ristagna trova la prima via alternativa disponibile.

4. Le pendenze insufficienti o contrarie

Una copertura piana continua non è mai davvero piana: deve avere una pendenza che porti l'acqua ai bocchettoni, ragionevolmente intorno all'1,5-2%. Su moltissimi terrazzi bolognesi realizzati nel dopoguerra la pendenza è inferiore all'1%, e in alcuni casi è addirittura contraria in qualche zona per effetto di assestamenti o di rifacimenti successivi del massetto. Il risultato è il ristagno permanente: la membrana lavora immersa e invecchia molto più in fretta, i depositi si concentrano, e nelle stagioni fredde si aggiunge il gelo.

5. Le forature successive

Ogni tassello passante è un buco nel manto. Ringhiere rifissate, basamenti di unità esterne, pergole, tende da sole, parafulmini, antenne: se il fissaggio è stato fatto dopo l'impermeabilizzazione senza ripristinare la tenuta attorno al foro, quel punto perde. È un difetto banale e frequentissimo, e ha il vantaggio di essere riparabile a costo contenuto una volta individuato.

Come procediamo: dalla diagnosi al collaudo

Fase 1 — Sopralluogo e diagnosi

Il sopralluogo non è una passeggiata sul terrazzo. Misuriamo la superficie e le quote, verifichiamo la pendenza reale con livella, controlliamo i bocchettoni e la loro portata, ispezioniamo i risvolti e le testate, e battiamo sistematicamente il pavimento per individuare le piastrelle distaccate — un pavimento sonoro su ampie zone indica quasi sempre acqua sotto. Sotto, all'intradosso, mappiamo la posizione e la forma delle macchie: la geometria del danno dice molto sull'origine.

Fase 2 — Prove, dove servono

Quando la diagnosi visiva non è conclusiva si passa alle prove. La più utile è l'allagamento per zone: si isola una porzione, si porta acqua, si attende e si verifica sotto. È lenta ma è la sola che dà una risposta certa. In alternativa, su superfici dove l'allagamento non è possibile, si procede con bagnatura progressiva partendo dal punto più basso e risalendo.

Fase 3 — Preventivo scritto

Il preventivo elenca le lavorazioni una per una: demolizioni e smaltimento, ripristini del supporto, massetti di pendenza, primer, manto impermeabile con indicazione del prodotto e dello spessore, trattamento dei punti singolari, protezione, pavimentazione, lattonerie, oneri di accesso e di sicurezza. Ogni voce ha quantità e prezzo unitario, e in coda c'è un elenco esplicito di ciò che non è compreso.

Fase 4 — Cantiere

Si allestisce la protezione delle aree adiacenti, si smaltisce presso impianti autorizzati, si prepara il fondo — che è la fase che determina la durata del lavoro molto più della scelta del prodotto — e si posa. I punti singolari vengono trattati per primi, con rinforzi dedicati, non lasciati alla fine.

Fase 5 — Collaudo e consegna

Prova di tenuta prima della protezione, poi posa della pavimentazione e consegna della documentazione: schede tecniche dei prodotti, dichiarazione di corretta posa, garanzia scritta, formulari di smaltimento. È il pacchetto che rende la garanzia effettivamente esigibile.

Schema tipo. Il pacchetto definitivo dipende da quote, portata del solaio e presenza di locali riscaldati sottostanti.

Sovrapposizione o demolizione: come decidiamo

È la domanda che vale più soldi di tutte, quindi merita una risposta trasparente.

Quando le due strade sono entrambe percorribili le quotiamo tutte e due, con la vita utile attesa di ciascuna. È il modo più onesto di lasciare la scelta a chi paga.

Casi particolari a Bologna

Terrazzi nel centro storico

Nel centro dentro i viali i vincoli sono tre: strutturali, perché i solai storici hanno portate limitate e non tollerano volentieri massetti pesanti; normativi, perché su immobili tutelati serve la verifica preventiva dei titoli edilizi e, dove ricorre, il passaggio in Soprintendenza; logistici, per l'accesso dei mezzi in ZTL e sotto i portici. Su questi terrazzi privilegiamo sistemi a basso spessore e basso peso, e mettiamo in preventivo i tempi amministrativi come voce separata.

Terrazzi condominiali di uso esclusivo

Qui il tema è il riparto: l'articolo 1126 del Codice Civile prevede un terzo a carico di chi ha l'uso esclusivo del lastrico e due terzi a carico dei condomini coperti. Il preventivo deve quindi essere costruito per essere letto in assemblea, con voci separate e nessun importo a corpo. Ci confrontiamo direttamente con l'amministratore.

Terrazzi con unità esterne di climatizzazione

Su moltissimi terrazzi bolognesi ci sono uno o più split. Vanno smontati e rimontati, e i basamenti vanno rifatti sopra il nuovo manto con appoggi che non forino la membrana. Nel preventivo indichiamo se lo smontaggio è compreso o se va coordinato con il frigorista, perché è una voce che sparisce spesso dai preventivi più economici e ricompare a lavori iniziati.

Prezzi indicativi

Il dettaglio completo, con le voci che spesso mancano nei preventivi al ribasso, è nella pagina prezzi. Sulle detrazioni fiscali applicabili, vedi la pagina dedicata.

Pagine collegate

• Diagnosi delle infiltrazioni — se non sai ancora da dove entra l'acqua
• Guaina liquida e guaina bituminosa — i due sistemi più usati sui terrazzi
• Balconi — superfici piccole, logica di costo diversa
• Tetti e coperture piane

Domande frequenti sull'impermeabilizzazione dei terrazzi