Impermeabilizzazione terrazzi a Bologna

Ultimo aggiornamento: ottobre 2026

Il terrazzo è la superficie che si guasta per prima

Di tutte le parti di un edificio, il terrazzo è quella che lavora di più. Prende la pioggia senza la protezione di una falda, resta sotto il sole d'estate e sotto la brina d'inverno, viene calpestato, ospita vasi, tavoli, condizionatori, a volte un barbecue. Sotto c'è quasi sempre qualcuno che ci abita, e che si accorge del problema quando ormai l'acqua è passata attraverso il pavimento, il massetto e il solaio.

La difficoltà vera è che il pezzo che si rompe non si vede. Il pavimento può essere integro e pulito, le fughe a posto, nessuna piastrella rotta, eppure sotto la membrana ha ceduto da anni lungo un muretto o attorno allo scarico. Per questo un terrazzo non si giudica guardandolo: si giudica misurando le pendenze, battendo le piastrelle, controllando i bordi e confrontando la geometria di sopra con le macchie di sotto.

A Bologna i terrazzi che vediamo più spesso sono di tre tipi: i lastrici solari dei condomini costruiti fra gli anni Cinquanta e Settanta, piani e poco pendenti; i terrazzi a livello che prolungano un appartamento all'ultimo piano e coprono quello sotto; i terrazzi a tasca ricavati nella falda dei tetti, comuni in centro storico e sui colli. Hanno problemi diversi, ma condividono una regola: quasi tutte le infiltrazioni partono dai bordi.

Le cinque cause che troviamo più spesso sui terrazzi bolognesi

1. Il risvolto verticale scollato

Il manto impermeabile deve risalire sui muretti, sui parapetti e contro le pareti per almeno 15–20 cm sopra il pavimento finito, ed essere bloccato in testa con un profilo o coperto da una scossalina. Sui terrazzi di quarant'anni fa il risvolto spesso è di pochi centimetri, oppure c'era ma si è staccato con i cicli di caldo e freddo. L'acqua che scorre lungo il muro entra dietro la membrana e da lì non la ferma più niente. È la causa numero uno, di gran lunga.

2. La soglia della porta-finestra sottoquota

Molte porte-finestre sono state montate con la soglia quasi a filo del pavimento esterno, oppure il pavimento è stato alzato da interventi successivi fino a raggiungerla. Con un temporale forte e il vento che spinge l'acqua contro il serramento, l'acqua supera il bordo e passa sotto. Non è un difetto della membrana, e infatti rifare la guaina non lo risolve: bisogna lavorare sulle quote, con una canaletta grigliata davanti alla soglia, un rialzo della soglia stessa o un abbassamento del piano di calpestio in quella zona.

3. Lo scarico intasato o mai raccordato

Il bocchettone è il punto in cui tutta l'acqua del terrazzo si concentra. Se è raccordato alla membrana con una semplice sigillatura, prima o poi il sigillante si stacca e l'acqua passa fra il tubo e il manto. Se è parzialmente intasato da foglie, terra dei vasi e calcare, il terrazzo si allaga e l'acqua raggiunge quote che i risvolti non coprono. Un bocchettone fatto bene ha una flangia che va sotto la membrana e un parafoglie che si pulisce due volte l'anno.

4. Le pendenze insufficienti o contrarie

La regola dell'arte chiede che il piano scarichi verso i bocchettoni con una pendenza attorno all'1,5–2%. Su molti terrazzi del dopoguerra siamo sotto l'1%, e su qualcuno la pendenza è addirittura contraria per cedimenti o per massetti fatti a occhio. Il ristagno che ne deriva non fa danni in un giorno, ma tiene la membrana bagnata per settimane, ne accelera l'invecchiamento e, d'inverno, gela e si dilata. Nessun prodotto risolve davvero un ristagno permanente: si può solo convivere, oppure rifare le pendenze.

5. Le forature successive

Un tassello per la tenda da sole, i piedini di un condizionatore, il fissaggio di una ringhiera nuova, una fioriera avvitata al pavimento: ogni foro fatto dopo l'impermeabilizzazione è un nuovo punto d'ingresso, quasi sempre senza alcuna protezione. È un caso fortunato, perché di solito si risolve con una riparazione localizzata a costo contenuto, ma va trovato. Prima di forare un terrazzo conviene sempre chiedere a chi l'ha impermeabilizzato come farlo.

Come procediamo: dalla diagnosi al collaudo

Fase 1: sopralluogo e diagnosi

Si sale sul terrazzo e si rileva tutto quello che conta: quote delle soglie, pendenze reali con la livella, stato dei risvolti e delle scossaline, bocchettoni e troppo-pieno, giunti, punti di fissaggio. Le piastrelle si battono una a una nelle zone sospette, perché quelle che suonano vuote indicano un distacco dal massetto e spesso acqua sotto. Poi si scende al piano di sotto e si mappano le macchie, per correlare la loro posizione con la geometria del terrazzo. Dove il quadro non è chiaro, si apre un piccolo saggio per vedere com'è fatta la stratigrafia.

Fase 2: prove, dove servono

Se la diagnosi visiva non basta a individuare il punto d'ingresso, si passa alle prove. La più efficace è l'allagamento controllato per zone: si chiude lo scarico, si crea un velo d'acqua su una porzione delimitata e si osserva sotto. In alternativa si fa una bagnatura progressiva, partendo dai punti meno probabili e arrivando a quelli più sospetti. Sono prove lente, che richiedono a volte due visite, ma tolgono i dubbi. Su lastrici molto grandi o in caso di contenzioso si può ricorrere alla termografia o alla misura dell'umidità del massetto.

Fase 3: preventivo scritto

Il preventivo elenca tutte le lavorazioni con quantità e prezzi unitari: demolizioni, smaltimento, massetto, membrana, risvolti, bocchettoni, pavimentazione, opere provvisionali. In fondo c'è una lista esplicita di ciò che non è compreso, così non ci sono sorprese. Se sono percorribili due strade, una riparazione mirata e un rifacimento, le trovi entrambe con i rispettivi costi e l'orizzonte di durata che ci si può aspettare.

Fase 4: cantiere

Si proteggono le aree vicine e le facciate, si demolisce solo la superficie che si riesce a richiudere in giornata, si smaltisce in impianti autorizzati con formulario. Si prepara il fondo, si trattano per primi i punti singolari (angoli, risvolti, scarichi, passaggi di tubi) e solo dopo si stende la membrana in campo aperto. Le fasi che poi resteranno coperte vengono fotografate.

Fase 5: collaudo e consegna

Prima di posare la pavimentazione, dove la geometria lo permette, si fa una prova di tenuta con acqua. Solo se sotto non compare nulla si chiude. A fine lavori ricevi la dichiarazione di corretta posa, le schede tecniche dei materiali, le foto delle fasi nascoste e la garanzia scritta.

Il rifacimento completo di un terrazzo praticabile

Quando la diagnosi dice che il pacchetto è a fine vita, il rifacimento prevede, dall'alto verso il basso:

1. nuova pavimentazione, incollata o galleggiante su supporti;
2. massetto di allettamento armato, oppure supporti regolabili;
3. strato di separazione e protezione;
4. doppio strato di membrana bitume-polimero, oppure membrana sintetica o liquida secondo il caso, con risvolti di 15–20 cm;
5. isolante con barriera al vapore, se il terrazzo copre locali riscaldati;
6. massetto delle pendenze con almeno l'1,5% verso gli scarichi.

Sovrapposizione o demolizione: come decidiamo

È la domanda che sposta di più il preventivo, e merita una risposta onesta.

Si può lavorare in sovrapposizione se…

• il pavimento è ben ancorato e suona pieno quasi ovunque;
• le pendenze sono corrette o accettabili, senza ristagni prolungati;
• la soglia della porta-finestra lascia almeno qualche centimetro per alzare il piano;
• il supporto è asciutto, o si può asciugare prima della posa;
• sotto non c'è un isolante saturo d'acqua.

In questi casi una membrana liquida poliuretanica o cementizia applicata sopra le piastrelle, con i rinforzi armati sui punti singolari, risolve con una spesa contenuta e in pochi giorni. Il ragionamento completo è nella guida impermeabilizzare sopra le piastrelle.

Serve demolire se…

• il massetto è degradato, sgretolato o pieno d'acqua;
• c'è acqua intrappolata fra vecchi strati sovrapposti;
• le pendenze sono nulle o contrarie;
• le soglie sono già a filo e non si può alzare;
• ci sono già due o tre sovrapposizioni precedenti.

Sovrapporre in queste condizioni significa sigillare l'umidità dentro il pacchetto. L'acqua, non potendo più uscire da sopra, cerca l'unica strada rimasta: verso il basso, cioè verso casa tua. Abbiamo visto terrazzi che perdevano poco cominciare a perdere molto proprio dopo una "passata di guaina".

Casi particolari a Bologna

Terrazzi nel centro storico

Dentro i viali i solai sono spesso in legno o in laterocemento di epoche diverse, rimaneggiati più volte, e la capacità di carico va verificata prima di aggiungere peso. Si preferiscono sistemi leggeri e si sta attenti alla fiamma libera sopra strutture lignee. Poi ci sono i vincoli: tutela del centro storico, immobili vincolati, portici patrimonio UNESCO dal 2021, ZTL e occupazione di suolo pubblico. I tempi amministrativi sono una voce a parte del cronoprogramma, e li indichiamo così. Approfondimento nella pagina sul centro storico.

Terrazzi condominiali in uso esclusivo

Quando il terrazzo di un condomino fa da copertura ad altri appartamenti, la spesa si divide secondo l'art. 1126 c.c.: un terzo a chi lo usa, due terzi ai condomini sottostanti. Il preventivo deve quindi separare ciò che riguarda la funzione di copertura da ciò che riguarda la finitura scelta dal proprietario. Lo costruiamo così d'abitudine, perché è quello che serve all'amministratore per portarlo in assemblea.

Terrazzi con unità esterne di climatizzazione

Gli split appoggiati sul terrazzo sono una presenza costante e un problema frequente: piedini che bucano la membrana, scarichi della condensa che gocciolano sempre nello stesso punto, tubazioni che attraversano il muretto senza manicotto. In un rifacimento gli split vanno smontati e rimontati da un tecnico abilitato alla gestione dei gas refrigeranti, e i basamenti rifatti su piastre appoggiate, senza forare. È una voce che indichiamo esplicitamente, perché se manca la scopri a lavori iniziati.

Terrazzi a tasca sui tetti a falda

Sono ricavati tagliando la falda e hanno quasi sempre superfici piccole, scarichi unici e parapetti bassi. Basta che quell'unico scarico si intasi perché il terrazzo diventi una vasca. In questi casi oltre all'impermeabilizzazione proponiamo un troppo-pieno di sicurezza, cioè un secondo scarico più alto che entra in funzione se il primo si chiude.

Che cosa trovi scritto nel nostro preventivo

Un preventivo per un terrazzo, per noi, è un documento tecnico prima che commerciale. Ecco come è organizzato, così puoi confrontarlo con quelli che ricevi da altri.

1. Descrizione dello stato di fatto: cosa abbiamo trovato in sopralluogo, con le pendenze misurate, lo stato del pavimento, i punti d'ingresso individuati o sospetti e le foto principali.
2. Soluzione proposta, o le due soluzioni quando entrambe sono ragionevoli, con il sistema impermeabile indicato per nome, spessore o consumo, e la stratigrafia finale strato per strato.
3. Voci a misura, con quantità e prezzo unitario: demolizioni, smaltimenti, massetti, membrana, risvolti in metri lineari, scarichi a pezzo, pavimentazione.
4. Voci di accesso e sicurezza: ponteggio o piattaforma, protezioni anticaduta, eventuale occupazione di suolo pubblico.
5. Esclusioni esplicite: ciò che non è compreso, come smontaggio di impianti, opere da fabbro sulla ringhiera, tinteggiature interne.
6. Condizioni che possono far variare l'importo: ad esempio la scoperta, a demolizione avvenuta, di un solaio da consolidare, con il prezzo unitario già indicato.
7. Tempi indicativi in giorni lavorativi utili, con le condizioni meteo necessarie.
8. Garanzia sulla posa e documenti che riceverai a fine lavori.

Se il terrazzo è in condominio, aggiungiamo la separazione fra le voci che riguardano la funzione di copertura e quelle di finitura, utile per la ripartizione dell'art. 1126 c.c.

Pavimento galleggiante o incollato?

Nei rifacimenti dei terrazzi praticabili a Bologna si vede sempre più spesso la pavimentazione galleggiante su supporti regolabili: lastre di gres spesso due centimetri appoggiate su piedini, senza colla e senza massetto di allettamento. Ha vantaggi reali: la membrana sotto resta ispezionabile, perché basta sollevare una lastra; le pendenze si recuperano con i piedini e il piano finito resta orizzontale; l'acqua scorre sotto le lastre fino agli scarichi. Ha anche dei limiti: serve un'altezza minima, che non sempre c'è davanti alle soglie, e la membrana sotto deve resistere al carico concentrato dei piedini, quindi va protetta. Il pavimento incollato su massetto resta la scelta più comune quando la quota è poca o quando si preferisce una superficie del tutto continua. Ne parliamo in sopralluogo, con i costi delle due soluzioni.

Prezzi indicativi

Pagine collegate

Se stai ancora cercando di capire da dove entra l'acqua, parti dalla pagina sulle infiltrazioni d'acqua. Per confrontare i materiali ci sono guaina liquida e guaina bituminosa. Se il problema è un balcone che sporge dalla facciata, la pagina giusta è quella sui balconi; se è un lastrico non praticabile, quella su tetti e coperture piane.

Domande frequenti sull'impermeabilizzazione dei terrazzi