Impermeabilizzazione balconi a Bologna

Ultimo aggiornamento: ottobre 2026

Perché i balconi bolognesi si rovinano prima di tutto il resto

Un balcone è una soletta sottile, spesso dieci o dodici centimetri di calcestruzzo, con un perimetro enorme rispetto alla superficie e tre lati su quattro esposti al meteo. Prende la pioggia sopra e sotto, il sole sul bordo, il gelo sull'intradosso. D'inverno l'acqua che entra in una fessura fra piastrella e frontalino gela, si espande e la allarga; d'estate il bordo si scalda molto più del resto della soletta e le dilatazioni scaricano lo sforzo proprio lì. Dopo qualche anno il primo segnale è sempre lo stesso: una fila di piastrelle che suona vuota lungo il bordo.

Sui condomini degli anni Sessanta e Settanta, che a Bologna sono la maggioranza nei quartieri del dopoguerra, si aggiunge un problema costruttivo: spesso il balcone non ha mai avuto un vero strato impermeabile. La pavimentazione era incollata direttamente sul massetto, il bordo finiva con una piastrella o un listello di marmo, e il gocciolatoio era assente o ridotto a un accenno. Per quarant'anni ha funzionato solo perché l'acqua scivolava via veloce.

Il percorso del danno, in quattro tappe

1. La fessura sul bordo. Fra l'ultima fila di piastrelle e il frontalino si apre una linea sottile. Sembra niente, ma l'acqua comincia a entrare nel massetto.
2. Il distacco delle piastrelle. L'acqua nel massetto, gelando e asciugando ciclicamente, rompe l'adesione. Le piastrelle suonano vuote, poi si sollevano, poi si rompono.
3. La corrosione dei ferri. L'acqua raggiunge le armature della soletta. Il ferro arrugginisce, aumenta di volume e spinge il calcestruzzo che lo ricopre.
4. Il distacco del copriferro. Sotto il balcone cominciano a cadere pezzi di calcestruzzo e si vedono i ferri scoperti e arrugginiti. A questo punto non è più solo un problema d'acqua.

Fermarsi alla prima o alla seconda tappa costa molto meno che arrivare alla quarta. Il guaio è che le prime due si vedono solo dall'alto, mentre di solito ci si accorge del problema dal basso.

Se vedi ferri arrugginiti sotto il balcone

Quando il copriferro si è staccato e i ferri sono a vista, l'intervento diventa strutturale: si rimuove il calcestruzzo degradato fino a trovare quello sano, si puliscono i ferri, si trattano con un passivante anticorrosivo, si integrano se la sezione è ridotta, e si ricostruisce con malta strutturale fibrorinforzata. Prima ancora, però, va valutata la sicurezza di chi passa sotto: frammenti che cadono da un balcone al terzo piano su un marciapiede o su un portico sono un rischio concreto. In quei casi la prima cosa è rimuovere le parti instabili e, se serve, delimitare l'area.

Il gocciolatoio: il dettaglio da cui dipende tutto

L'acqua che arriva sul bordo del balcone non cade dritta: per tensione superficiale si attacca allo spigolo, gira sotto e risale lungo l'intradosso per qualche centimetro, a volte per decine. Lì bagna l'intonaco, entra nelle fessure e raggiunge i ferri. Il gocciolatoio è una piccola scanalatura, o un profilo metallico, sotto il bordo: interrompe quel percorso e costringe la goccia a staccarsi e cadere lontano dalla soletta.

Costa pochissimo se si fa durante il rifacimento, e decide quanto dura il frontalino. Proprio perché costa poco ed è "invisibile", è la prima voce che sparisce dai preventivi più bassi. Nei nostri è sempre compreso.

Come si rifà un balcone aggettante

Quando il balcone va rifatto, la sequenza corretta è questa:

1. demolizione della pavimentazione e del massetto fino alla soletta, con smaltimento;
2. ripristino strutturale della soletta e del frontalino dove serve, con passivazione dei ferri e malta strutturale;
3. nuovo massetto con pendenza minima dell'1,5% verso l'esterno, oppure verso uno scarico se il balcone è chiuso su tre lati;
4. membrana impermeabile, di solito cementizia bicomponente elastica, con bandelle armate su angoli e attacchi a parete e un profilo di bordo che porta l'acqua oltre il frontalino;
5. nuova pavimentazione incollata sopra la membrana, con fughe e giunti perimetrali elastici.

Se la soletta e il frontalino sono sani e il pavimento è ben ancorato, si può anche evitare la demolizione e lavorare sopra le piastrelle, con un sistema liquido rinforzato e un nuovo profilo di bordo. Vale soprattutto per i balconi piccoli e protetti. Il ragionamento è lo stesso dei terrazzi, ed è spiegato nella guida su come impermeabilizzare sopra le piastrelle.

La soglia e l'attacco a parete

Ci sono due punti in cui un balcone rifatto bene può comunque far entrare acqua in casa. Il primo è la soglia della porta-finestra: se dopo il rifacimento il piano del balcone sale troppo, la soglia diventa sottoquota e con la pioggia battente l'acqua passa sotto il serramento. Per questo la quota finita si decide prima di demolire, misurando, e se necessario si sceglie un sistema più sottile. Il secondo è l'attacco fra balcone e muro: la membrana deve risvoltare sulla parete per qualche centimetro sotto l'intonaco o sotto un battiscopa, non fermarsi allo spigolo.

Logge e balconi incassati

Le logge, cioè i balconi chiusi su tre lati e rientranti nella facciata, sono molto diffuse nei condomini bolognesi degli anni Settanta. L'acqua non può cadere oltre il bordo da tutti i lati e deve essere portata a uno scarico. Se lo scarico è unico e piccolo, basta un po' di foglie per trasformare la loggia in una vasca. Su questi balconi controlliamo sempre lo scarico e, dove possibile, aggiungiamo un troppo-pieno.

Ringhiere, fioriere e tende: i dettagli che tornano a fare danni

Sul balcone ci sono quasi sempre elementi fissati che attraversano la pavimentazione o il frontalino: i montanti della ringhiera, le staffe della tenda da sole, i ganci delle fioriere, a volte le zanche di una vecchia tettoia. Ognuno è un punto d'ingresso se non è sigillato bene. I montanti delle ringhiere annegati nel frontalino, in particolare, arrugginiscono, si gonfiano e spaccano il calcestruzzo attorno: è un danno che si vede spesso sui condomini bolognesi degli anni Sessanta.

In un rifacimento i montanti vanno puliti e trattati alla base, e dove possibile spostati da un fissaggio annegato a uno laterale con piastre, che non attraversa il piano impermeabile. Se la ringhiera va sostituita, conviene farlo nello stesso cantiere. Le fioriere fisse vanno sollevate da terra con piedini, per non creare zone di ristagno. Anche le tende da sole vanno fissate alla parete con tasselli sigillati, non al frontalino.

Balconi e facciata: cosa fare insieme

Se il condominio sta valutando il rifacimento della facciata, conviene coordinare il lavoro sui balconi nello stesso cantiere: il ponteggio è uno solo, i frontalini e i cielini vengono ripristinati prima della tinteggiatura e il gocciolatoio si fa una volta per tutte. Rifare la facciata e poi, due anni dopo, i balconi significa rimontare il ponteggio e rovinare la tinteggiatura nuova sotto i frontalini.

In condominio: chi paga e come si organizza

Per i balconi aggettanti l'orientamento consolidato è che la soletta e la pavimentazione appartengano al singolo appartamento, mentre frontalini, cielini e parti decorative che concorrono al decoro della facciata sono in genere considerati comuni. Ne consegue che spesso il rifacimento di un balcone è in parte a carico del proprietario e in parte del condominio. Il regolamento condominiale può dire cose diverse, e l'ultima parola è dell'amministratore e, se serve, di un legale.

Dal punto di vista tecnico c'è una cosa che conviene sapere: rifare i frontalini di tutti i balconi di una facciata nello stesso cantiere, con un unico ponteggio, costa molto meno che farli uno alla volta. Il ponteggio è spesso la voce più pesante. Per questo, quando l'amministratore ce lo chiede, prepariamo un preventivo per l'intera facciata con le quote dei singoli balconi separate.

Prezzi indicativi

Domande frequenti sui balconi